Lars Fassmann

Schon im Flur schlägt Sabine Hausmann ein beißend strenger Geruch entgegen. Die derzeitigen Bewohner des Hauses in der Hainstraße 36 haben es wohl nicht für nötig gehalten, ihre Notdurft zu beseitigen. „Vermutlich Waschbären“, sagt sie und schaut in einen Raum, der einst ein Wohnzimmer gewesen sein könnte, mit Resten schwerer gemusterter DDR-Tapeten an den Wänden – und Kothäufchen der vierbeinigen Eindringlinge auf dem morschen Dielenfußboden. Das 1905 erbaute viergeschossige Gebäude, das im Erdgeschoss früher das „Europa 70“ beherbergte, ein beliebtes Kino, ist längst in die Phase des fortgeschrittenen Verfalls übergegangen. Die meisten Decken sind eingefallen, einige fehlen sogar ganz – man kann vom Erdgeschoss bis zum Dach hochschauen. Seit die letzten Mieter vor 16 Jahren ausgezogen sind, steht das Haus leer und verfällt.

Nun will der Eigentümer das Gebäude endlich loswerden und hat die Agentur StadtWohnen gebeten, einen Käufer zu suchen. StadtWohnen kümmert sich im Auftrag der Stadtverwaltung um einige der hoffnungslosesten Fälle des Chemnitzer Altbaubestandes, insgesamt rund 60 Gebäude. „Unsere Schützlinge“, nennt sie Agentur-Mitarbeiterin Sabine Hausmann. Chemnitz, 70 Kilometer südwestlich von Dresden am Rande des Erzgebirges gelegen und mit knapp 250 000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Sachsens, verfügt auch 27 Jahre nach dem Ende der DDR über ein beachtliches Portfolio von Immobilien in unterschied­lichen Stadien des Verfalls. Und die meisten stehen hier im Sonnenberg-Viertel, dem größten zusammenhängenden Altbauquartier der Stadt, vom Zentrum getrennt nur durch eine Bahntrasse.

StadtWohnen verwaltet einen kleinen Pool von Interessenten, die sich selbst von einem Gebäude-Torso wie der Hainstraße 36 nicht abschrecken lassen. Oder besser: nicht mehr. „Mittlerweile werden auch Objekte verkauft, für die sich noch vor zwei Jahren niemand interessiert hat“, sagt Sabine Hausmann. Bei den Investoren hat sich offenbar herumgesprochen: Unter all diesem Schutt schlummert eine satte Rendite.

Rendite – das Wort hat auf dem Sonnenberg noch immer einen unwirklichen Klang. Es ist noch gar nicht so lange her, fünf, sechs Jahre vielleicht, da waren weite Teile des Viertels, das im Gegensatz zum großflächig zerstörten Chemnitzer Stadtzentrum im Zweiten Weltkrieg nur wenige schwere Bombenschäden davongetragen hatte, Verfall und Kahlschlag preisgegeben. Unter dem Banner des Stadtumbaus wurden leer stehende Gründerzeithäuser kurzerhand abgerissen. Unablässig rückten die Bagger mit ihren Hummerscheren an und knackten Wände und Decken von Häusern, die keiner mehr brauchte. Manchmal blieb von einem Straßenzug nur ein einziges Gebäude stehen. Wie ein Grabstein.

Die Kahlschlagsanierung, betrieben insbesondere von der städtischen Grundstücks- und Gebäudewirtschafts-Gesellschaft (GGG), dem seinerzeit größten Immobilienbesitzer auf dem Sonnenberg, entbehrte nicht einer gewissen Logik. Nach der Wende zählte das einstige „sächsische Manchester“ zu den Städten im Osten mit den größten Einwohnerverlusten. Auf den Zusammenbruch der Industrie Anfang der Neunzigerjahre, als von 100 000 Fabrik-Arbeitsplätzen nur ein Zehntel übrig blieb, folgte der Exodus der Bevölkerung gen Westen.

Am schlimmsten traf es das Altbauquartier am Sonnenberg, zwischen 1850 und 1914 für die Arbeiterschaft der Chemnitzer Fabriken im gründerzeittypischen Schachbrettmuster errichtet. Zwischen 1990 und 2010 verlor das Viertel fast ein Drittel seiner ehemals 20 000 Bewohner. Im südlichen Teil der mehr als einen Kilometer langen baumlosen Zietenstraße, die den Sonnenberg wie eine Schlagader durchzieht, standen am Ende fast drei Viertel der Häuser leer. Kaum jemand wollte noch in unsanierten Wohnungen mit Außenklo hausen. Zurück blieben oft jene, die den Weg gen Westen scheuten und sich einen Umzug in bessere Viertel wie den auf schick getrimmten Kaßberg nicht leisten konnten. Nirgends in Chemnitz ist der Anteil an Hartz-IV-Empfängern und Langzeitarbeitslosen so hoch wie hier. Die Mieten, immerhin, waren und sind günstig: Die Kaltmiete durchbricht nur selten die Grenze von fünf Euro.

„Das sind Originale aus Erichs Lampenladen. Haben wir uns ­gesichert.“ Lars Fassmann sitzt unter einigen der berühmten Kugellampen aus dem Palast der Republik und räsoniert darüber, was er angezettelt hat. Hier, im „Lokomov“, einer Mischung aus Bar, Café und Club, trifft man den 40-Jährigen oft an, meist in einer Ecke sitzend und über sein Notebook gebeugt. Fassmann ist hier Hausherr, das Gebäude gehört ihm. Viele sehen in ihm den Mover und Shaker vom Sonnenberg, den Mann, der sich aufgemacht hat, Licht in eine der dunkelsten Ecken der Stadt zu bringen. Und der nebenbei dafür gesorgt hat, dass man am Sonnenberg als Investor wieder sein Geld vermehren kann.

Fassmanns Geschichte ist die eines erfolgreichen Unternehmers, dem es nicht egal war, in welch tristem Zustand sich diese Ecke seiner Stadt befand. Der Ostdeutsche, der einst zum Stu­dium der Wirtschaftsinformatik aus dem wenige Kilometer nördlich gelegenen Garnsdorf nach Chemnitz gekommen war, hatte im Jahr 2001 gemeinsam mit Kommilitonen eine Firma gegründet, die Chemmedia AG, und daraus binnen weniger Jahre einen weltweit agierenden Spezialisten für digitale E-Learning- und Weiterbildungslösungen geschmiedet. Heute beschäftigt das von Fassmann geführte Unternehmen rund 50 Mitarbeiter, unter den Kunden finden sich klangvolle Namen wie Daimler, BMW, Procter & Gamble, Allianz und Metro.

Fassmann beobachtete die Abriss-Strategie der GGG mit ­Befremden. Er wusste, dass die Wohnungsgesellschaft damit durchaus eigennützige Ziele verfolgte. Die Sanierung mittels Abrissbirne war ein eleganter Weg, sich der Altschulden zu entledigen – jener Hypothek aus DDR-Zeiten, als in fast allen Städten der Republik große Neubauviertel auf Pump gebaut wurden. Der Abriss der Altbauten war nicht nur billiger als eine Sanierung, er wurde auch noch mit 50 bis 60 Euro pro abgerissenem Quadratmeter Wohnraum gefördert. Gleichzeitig suchten andere händeringend nach Räumen. Fassmanns Lebenspartnerin Mandy Knospe, in Chemnitz eine bekannte Grafikerin, quälte sich damals, um Plätze zu finden für ortsansässige Künstler, Kreativwirtschaftler, Kulturvereine und Initiativen für Werkstätten, Ateliers, Ausstellungen, Lager, Galerien, Bandproben und Theaterprojekte. Immer wieder wurde sie abgewiesen. In den leer stehenden Häusern auf dem Sonnenberg war genug Platz für ganze Künstlerkolonien. Fassmann und Knospe begannen zu recherchieren. Wem gehören die Gebäude? Kann man Räume anmieten? Oder sogar ganze Häuser? Meist konnten sie nicht einmal den Eigentümer in Erfahrung bringen. Es gab schlicht keinen Markt. Klar, der staatlich subventionierte Abriss war viel lukrativer als ein Verkauf.

Im Frühjahr 2010 erfuhr das Paar wieder einmal von einem Abrissplan. Diesmal ging es um einen vierstöckigen Backsteinkopfbau am südlichen Rand des Sonnenbergs – das Haus, in dem jetzt der Lokomov-Club residiert. Das um 1900 erbaute, seit 1997 leer stehende Gebäude, das der Stadt gehörte, wollte wirklich keiner haben – die Lage zwischen Straßenbahntrasse und viel ­befahrener Durchgangsstraße war denkbar schlecht. Der Abriss hätte 90 000 Euro gekostet. „Im Erdgeschoss waren die Scheiben eingeschlagen“, erinnert sich Fassmann an seine erste Besichtigung, „aber insgesamt war der Zustand akzeptabel. Jedenfalls nicht so schlecht, dass man abreißen musste.“ Der Unternehmer bot „mehr so aus dem Gefühl heraus“ 30 000 Euro, den Verkehrswert des Grundstücks. Er bekam das Haus.

Lars Fassmann, ein Mann mit leiser Stimme, der mitunter ganz gezielt fein-sirrende Pfeile der Ironie abschießt, hatte für  die Immobilie eine Idee. Eine aufwendige Sanierung kam nicht infrage – die Mieter dafür würde er nicht finden. Aber das Haus für kleines Geld in einen nutzbaren Zustand zu bringen und es dann Leuten anzubieten, von denen Mandy Knospe und er wussten, dass sie Räume suchten – das könnte vielleicht funktionieren. „Es war ein Experiment“, sagt er heute. Mit überschaubarem Risiko. Die Zentralheizung aus den Siebzigern ließ sich ohne großen Aufwand in Gang setzen, Elektrik und Wasserleitungen wurden erneuert oder geflickt. Über die bestens vernetzte Mandy Knospe nahm der neue Eigentümer Kontakt zu Künstlern, Kreativen und Initiativen auf. Innerhalb weniger Wochen war das Gebäude bis auf zwei Räume komplett vermietet.

Endlich keimte wieder Leben in der toten Ecke. Ganz andere Menschen kamen jetzt hierher. Leute, die ein bisschen anders aussehen als der alte Sonnenberger, die zu anderen Zeiten aufstehen und schlafen gehen, die lachen und lärmen und sich verstörende Kunstwerke und Installationen ausdenken, die „Schwarze Sonne“ heißen oder „Splitter und Deutung“. Chemnitzer Boheme.

So kamen und blieben Schauspieler und Bildhauer, Maler und Designer, Musiker und Fahrradrestauratoren, Fotografen und eine Druckwerkstatt, Architekten, der Chaos Computer Club und das Lokomov, das in Chemnitz mittlerweile zu den angesagten Clubs zählt. Kürzlich eröffnete das „Augusto“, ein italienisches Bistro, das für keine Pizza mehr als 6,50 Euro berechnet. Manche Nutzer zahlten Miete, anderen überließ Fassmann die Räume für einen Obolus, der die Nebenkosten abdeckte. Zwei Jahre später kauften der Unternehmer und seine Lebenspartnerin das gegenüberliegende Eckhaus. Ins Erdgeschoss zog ein Musikclub ein, das „Nikola Tesla“, wo es abends ziemlich laut wird. Darüber, sozusagen als Schalldämpfer, richtete der neue Eigentümer einen Co-Working-Space ein, einen Arbeitsbereich also für vernetzungsfreudige Freiberufler und Mini-Start-ups mit 30 Schreibtischen, WLan, Telefon, Drucker, Scanner, Küche und Garten. In der dritten und vierten Etage wohnen vor allem Künstler und Studenten. Die stört es nicht besonders, wenn im Nikola Tesla noch spät abends die Bässe wummern oder der Duft verglimmender verbotener Kräuter heraufzieht.

Bald gehörten dem Paar auch die beiden Häuser neben dem Nikola Tesla. Eine Art Präventivschlag. Sie wollten vermeiden, „dass da Leute einziehen, die die kulturelle Szene zwar schätzen, aber nach 22 Uhr gern ihre Ruhe haben und sich beschweren, weil ihnen die laute Musik auf die Nerven geht“.

„Wie viel Sanierung ist nötig?“, überlegte Fassmann jedes Mal. Worauf kann ich verzichten? Wer könnte da einziehen? Und was dort tun? Er ließ bewusst keine Balkone einbauen. Nicht etwa, weil die zu teuer gewesen wären, „sondern weil die Leute sich nicht mehr zum Grillen oder zum Hausfest im Innenhof treffen, wenn jeder auf seinem Balkon sitzt“.

Lars Fassmann hatte kleine Inseln der Kunst und Kreativität in die kulturelle Ödnis des Quartiers gesetzt und bewiesen, dass es Alternativen zur Abrissbirne gab. Und er ging weiter auf Einkaufstour, avancierte sozusagen im Vorbeigehen in nur zwei ­Jahren zum vermutlich größten privaten Immobilienbesitzer auf dem Sonnenberg. Wie viele Häuser ihm gehören? Er überlegt kurz. „Vielleicht 15 oder so.“ Vier gehören ihm und Knospe, die anderen ihm allein. Hinzu kommen ebenso viele Gebäude in anderen Stadtteilen.

Nicht die besten Häuser sah er sich an, nicht die gut oder halbwegs vermieteten, sondern die schlechtesten, leer stehenden, die keiner wollte. Er kaufte billig aus Zwangsversteigerungen oder Insolvenzverkäufen und tastete sich allmählich die Zietenstraße hinauf. Voriges Jahr lotste Mandy Knospe ein vagabundierendes Off-Theater in den Hinterhof der Hausnummer 32. Nun hat das „Komplex“, das sich als „experimenteller Spielort“ versteht, eine feste Adresse – und Fassmann einen weiteren Szenekultur-Setzling gepflanzt.

Aber was hat der Immobilienbesitzer eigentlich mittel- und langfristig mit all dem vor? Was ist sein Plan? Da wird er schweigsam und seltsam nebulös, der sonst so messerscharf analysierende Mann. Schon das Wort missfällt ihm. Pläne – so etwas macht die GGG, die Stadt. Er habe keinen Plan. Auch keine Powerpoint-Präsentation „Sonnenberg 2025“. „Kreativität lässt sich nicht planen“, springt ihm Mandy Knospe zur Seite. „Gesunde Stadtentwicklung funktioniert nur von unten.“

Fassmann hat ein paar Züge gemacht. Zwei weitere Häuser, die noch zu DDR-Zeiten halbwegs saniert wurden, sind inzwischen komplett vermietet. Jetzt wartet er und beobachtet, welche Reaktionen seine Impulse auslösen. Er schaut sich auch die Preisentwicklung bei Immobilien im Quartier an. Fassmann ist Geschäftsmann – und als solcher betrachtet er letztlich den Sonnenberg. „Natürlich will ich hier nicht auf Dauer ständig Geld reinstecken“, sagt er. „Aber wenn ich schnell einige Millionen verdienen wollte, würde ich sicher einfachere Wege finden.“

Manche Dinge funktionieren auch gar nicht, haben Fassmann und Knospe gelernt. So hatten sie zum Beispiel mal auf die Sanierungsinitiative der Mieter gesetzt. Ein Studentenprojekt wollte ein Haus in der Zietenstraße modernisieren, Bäder und eine große Gemeinschaftsküche einbauen. Anfangs werkelten 20 Leute auf der Baustelle, aber dann wurde es Sommer, die Freibäder lockten, und die Zahl der Helfer schmolz wie Eis in der Sonne. „Die letzten fünf haben irgendwann gesagt, das wird nichts“, erzählt Mandy Knospe. Das Haus steht immer noch leer.

Ein Unternehmer, der 15 Häuser am Sonnenberg kauft und nicht sagen kann, was er damit bezweckt? Kein Wunder, dass so mancher Fassmanns Aktivitäten argwöhnisch beäugt. Die Skeptiker fragen sich, wo er die Künstler und Kulturleute hernehmen will, mit denen das Viertel glänzen soll. Schließlich steht die Stadt bislang nicht gerade in dem Ruf, ein Mekka der Kunst zu sein. Die rührige, aber überschaubare Künstlerszene macht aus dem Sonnenberg noch keine Dresdner Neustadt oder ein neues Berlin-Friedrichshain. Aber solche Vergleiche kann Fassmann ohnehin nicht leiden. Dort sei alles überhitzt, sagt er, und es würden absurde Mieten gezahlt. „Die Freiräume, nach denen immer alle rufen, gehen halt damit einher, dass manches unfertig ist, provisorisch, laut und etwas schmutzig. Wenn alles saniert ist, sind die Freiräume weg.“

Die meisten Häuser, die Fassmann über die Jahre gekauft hat, stehen noch unberührt da. So langsam könnte es mal weiter­gehen, heißt es hier und da. Warum saniert der nicht mal, so wie andere auch, mit Laminat und Raufaser und Armaturen aus dem Baumarkt? „Ich kann nicht alles auf einmal machen“, sagt Fassmann. Außerdem gebe es bis heute keine Bank, die eine Sanierung im unteren Teil der Zietenstraße finanziert. Hat er sich vielleicht zu viele Häuser aufgebürdet? Oder lässt er die Zeit für sich arbeiten? Fassmann hat eine eigene Firma für seine Immobilien gegründet, BRES: „Bürger rettet Eure Stadt AG“. Womit die sich befasst, erfährt man unter der angegebenen Domain allerdings nicht – die Website ist noch im Aufbau. Da sei vielleicht Spekulation im Spiel, heißt es in der Stadt. Die Gerüchteküche brodelt. Man habe gehört, Fassmann wolle verkaufen, Kasse machen, von den gestiegenen Preisen profitieren. Einfach nur Wohnungen sanieren und vermieten sei ihm zu langweilig, sagt er selbst. Kein Zweifel, dass er meint, was er sagt.

Etliche private Hausbesitzer, vor allem im oberen, besseren Teil des Viertels, haben viel Geld in ihre Häuser gesteckt – bevor Lars Fassmann den Sonnenberg betrat. Leute wie Fleischermeister Werner Thiele, der auf dem Sonnenberg geboren und aufgewachsen ist und immer alles top in Schuss gehalten hat für die Mieter, die über seinem Laden in der Zietenstraße wohnen, „auch zu DDR-Zeiten schon“. Die blitzsaubere Fleischerei der Familie ist die letzte von einst einem Dutzend im Viertel. Und auch sie existiert nur noch, weil der Senior das Geschäft mit der Auslieferung kalter Platten und Büfetts forciert hat. Er grummelt ein wenig über „das junge Gelumpe“, das Fassmann auf den Sonnenberg geholt hat. „Ein bisschen ordentlicher könnten sie vielleicht sein.“ Er hat Fassmann in den Rotary Club vermittelt, das kann auf keinen Fall schaden.

Dass der seit Jahren brachliegende Immobilienmarkt in der Schmuddelecke des Sonnenbergs erst mit dem Auftreten Fassmanns überhaupt wieder in Gang kam, bestreitet indes niemand. Zuvor war die Nachfrage, wie die Ökonomen sagen, völlig preis-unelastisch: Die Häuser konnten noch so billig sein, sie fanden keinen Käufer. Sandro Schmalfuß, ein quirliger Makler mit einem Herz für die Chemnitzer Altbauquartiere, erinnert sich an einen schwierigen Auftrag. Vor einigen Jahren suchte er Käufer für 25 leer stehende Sonnenberg-Altbauten aus einer Insolvenz. „Kaum jemand interessierte sich für die Gebäude.“ Einer der Käufer war Lars Fassmann. Ganze Straßenzüge seien damals in die Hände zweifelhafter Investoren geraten. Sie investierten nichts, ließen die Gebäude weiter verfallen – und hofften auf steigende Preise.

Irgendwann hatte die Riege der Immobilienentwickler Witterung aufgenommen, sicher auch durch die Kunde von Fassmanns Wirken in der Stadt. Nach Berlin, Dresden und Leipzig suchten sie neue Betätigungsfelder, und ihr Blick fiel auf Städte in der dritten Reihe. Etwa auf Chemnitz. Die Verkaufspreise waren nach wie vor so niedrig, dass sich trotz Sanierung und Kaltmieten unter fünf Euro ein Investment auf jeden Fall rechnete.

Ulrich Weiser, Chef des FOG-Instituts für Markt- und Sozialforschung, der wohl beste Kenner des Chemnitzer Immobilienmarktes, hat daran keinen Zweifel. Aber es werde dauern. „Viele Leute ziehen um – von vergleichsweise schlechten Wohnungen in bessere, frisch sanierte“, sagt er. Der Unterschied in der Miete sei nicht gravierend. Deshalb verringert sich auch der Leerstand auf dem Sonnenberg nur zögerlich: von 34 Prozent im Jahr 2007 auf ­aktuell 30 Prozent. Das ist immer noch doppelt so viel wie der Chemnitzer Durchschnitt. Nach wie vor, sagt er, hadere das Viertel mit seinem schlechten Ruf. Aber jedes Baugerüst, jede sanierte Wohnung ist ein gewonnenes Scharmützel im zähen Kampf gegen das Schmuddelkind-Image.

Auch Tischlermeister Heiko Liebert weiß, dass er mit dem geschickten Verkauf billig erworbener Immobilien derzeit mehr Profit machen könnte als mit der Sanierung und Vermietung seiner drei Häuser in der Zietenstraße, in unmittelbarer Nachbarschaft seiner Tischlerei. Liebert ist auch so einer, der nicht tatenlos zuschauen wollte, wie das Viertel verkommt. „Was kann ich mit meinen Mitteln für den Sonnenberg tun?“, hatte er sich gefragt – und sein Geld in die Gebäude gesteckt. Zwei Altbauten sind komplett saniert und vermietet, am dritten arbeitet er gerade. „Es war vorher einem Spekulanten in die Hände gefallen und innerhalb weniger Jahre total verfallen“, erzählt er. „Die Öfen fielen schon durch die Decke.“

Liebert setzt auf hochwertige, für Sonnenberger Verhältnisse geradezu luxuriöse Sanierungen, mit Fußbodenheizung, barrierefreien Zugängen und Aufzügen – für Mieter, die nicht mehr so gut Wasserkästen schleppen können. Er hofft auf Menschen, „die eine top sanierte Wohnung suchen wie am Prenzlauer Berg in Berlin – aber für die Hälfte der Miete“. Und es sieht nicht so aus, als müsse er sich große Sorgen machen. Fast täglich fragen Interessenten nach, wann die Wohnungen endlich bezugsfertig sind.